深圳房地产规划“揉面团”规划乱象频仍业主维权难：开云客户端app下载

本文摘要：房地产规划烫面团在深圳规划国土委各区的分局网上，经常有项目总平面图改动规划的公告收到，还包括变更了容积率，规划设计变更等方面。实质上，不仅深圳，全国各地的房地产项目变更规划的现象屡见不鲜，还包括徵低楼盘的容积率、削减绿地的面积、更改公共空间的用途等。其中，深圳华侨城豪宅天鹅堡业主维权事件更为典型。该楼盘业主称之为，华侨城将当年允诺建设别墅、多层和高层改回超高层，造成前期业主利益损毁，维权结果是双方让步，开发商减少楼层数，但依旧为超高层。

房地产规划烫面团在深圳规划国土委各区的分局网上，经常有项目总平面图改动规划的公告收到，还包括变更了容积率，规划设计变更等方面。实质上，不仅深圳，全国各地的房地产项目变更规划的现象屡见不鲜，还包括徵低楼盘的容积率、削减绿地的面积、更改公共空间的用途等。其中，深圳华侨城豪宅天鹅堡业主维权事件更为典型。该楼盘业主称之为，华侨城将当年允诺建设别墅、多层和高层改回超高层，造成前期业主利益损毁，维权结果是双方让步，开发商减少楼层数，但依旧为超高层。

规划乱象一位专心原有改为的民营房企人士告诉他记者，在深圳改动规划的项目中，特别是在以原有改为的住宅用地和工业用地提升容积率为主。这是由于原有改为的成本较高，政府也阻挠开发商通过改为规划来提升对原有改为的积极性。规划调整如果频密经常出现的话，一种可能性是房地产项目建设所需的土地整理、征地、周边规划等等没办法按照既定规划构建，倒逼项目被迫作出调整。深圳国土部门一位人士告诉他记者，还有另一种有可能是项目的征地成本过低，开发商想要办法提高利润率。

为什么近年来开发商仍然热衷改动规划?主因是地方政府买了高价地，花钱了土地财政，但是由于楼面地价偏高，开发商研发花钱没法钱，要么仍然闲置土地，要么逼着政府改为容积率摊薄楼面地价。长年与开发商合作的深圳本是资产管理有限公司总裁、土地研发专家崔元星对记者回应。实质上，2012年3月国家住建部就实施了《建设用地容积率管理办法》，拒绝任何单位和个人都应该严格遵守经依法批准后的控制性详尽规划确认的容积率指标，不得随便调整，确需调整的，必须经过严苛的法定程序审核。但在提升利润率和减少开发成本的利益驱动下，开发商时有违规。

崔元星指出，《城乡规划法》等许多涉及法规及政策制度对容积率的管理条款历年来是非常清廉的，只是容积率对地方政府及开发商来说特别是在最重要，沦为无本万利的谋利工具，导致容积率调整的管理呈现长年的政治性。长沙等二线城市也一度沦为规划乱象的重灾区，据公开发表报导，长沙市规划局原副局长顾湘陵在开发商的重金行贿下，擅自改变遍及长沙市内五区的80多座楼盘的规划，徵低容积率，增大楼间距、增加停车位等。

长沙一位开发商告诉他记者，房地产项目变更规划的情况很少见，一般是调整容积率和商业用料，必须通过市政府规划委员会审核。值得注意的是，业主维权的项目，往往能拿走规划部门开具的批文。由于卖地收益受到用地指标及容积率的容许，地方政府随便徵低容积率来减少土地出让金的现象时有发生，往往是开发商获得地后，再行催促政府提升容积率溶解土地成本。

崔元星称之为，如今，大部分贪腐与土地有关，这其中，土地贪腐中牵涉到容积率调整的案例占到相当大比例。

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